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Anatomía de las FIBRAS: ¿Quieres aprender sobre FIBRAS?

Equipo Tracer

Anatomía de las FIBRAS:   ¿Quieres aprender sobre FIBRAS? 

En este capítulo de “Anatomía de las FIBRAS” les reproducimos en su integridad este anuncio del 10 de septiembre de 2021  de un Evento Relevante de una FIBRA, y procedemos a hacer una disección del mismo.  Esperamos sea de utilidad. 

Esta “Publicación de Evento” está en su integridad públicamente alojada en la sección de eventos relevantes de Fibra Storage.

(i) FIBRA STORAGE ANUNCIA LA ADQUISICIÓN DE LA SUCURSAL “ROMA” Ciudad de México a 08 de septiembre de 2021.- 

CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple, exclusivamente en su carácter de fiduciario del fideicomiso irrevocable de emisión de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (ii) número CIB/572, (BMV: STORAGE 18) (“Fibra Storage”), fideicomiso de bienes raíces especializados en desarrollo y arrendamiento de minibodegas en México, informa que el pasado 6 de septiembre de 2021 Fibra Storage formalizó la adquisición de los inmuebles que forman parte de la sucursal identificada como “Roma”(iii). Dicha adquisición ya había sido aprobada por la Asamblea de Tenedores el pasado 29 de abril de 2021(iv)

El precio de adquisición del inmueble fue por un total de P$379 millones, incluyendo gastos de cierre, cantidad que fue pagada una parte con flujo de efectivo proveniente del Bono colocado por Fibra Storage, mismo que fue previamente aprobado por el Comité de Inversiones y en los próximos días se estará pagando el saldo mediante la colocación de 16.5 millones de CBFIs, que son parte del precio de adquisición.   (v)

Dicha sucursal se localiza en el centro de la CDMX y para FIBRA Storage representa la propiedad número 19 en operación. 

R A D I O G R A F I A         L E G A L

(i)  ¿Por qué la FIBRA tiene la obligación de publicitar un acto de compra de un inmueble?    

Básicamente porque en términos generales el dinero que tiene para comprar ese terreno podría no ser el suyo, se lo prestaron.   Esto  último en caso de que el dinero haya provenido de los inversionistas de esa FIBRA, la cual tiene la obligación de invertir ese dinero bajo ciertos requisitos.   La FIBRA es una canasta de inmuebles en renta, y como tal tiene una regulación y la obligación de cumplir requisitos en sus operaciones.   Entre ellos tener una estructura de gobierno corporativo que tome en cuenta los intereses de los tenedores de CBFI (según se define en el punto ii siguiente).    

En ocasiones las decisiones importantes requieren la aprobación de los Titulares de CBFI o del Comité Técnico del Fideicomiso, el cual por ley debe de tener una mayoría independiente de integrantes.    Esas decisiones importantes se consideran Eventos Relevantes, y deben de tratarse con la mayor transparencia.

(ii)   ¿Qué son los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios?

Existe un prospecto de colocación que tiene que estar publicado en el Registro Nacional de Valores que lleva la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.   A través de este Prospecto se comunica una oferta pública de ciertos Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios que se emiten a un precio ante el gran público inversionista.    El que los compra se vuelve acreedor de la FIBRA.   La FIBRA debe usar ese dinero de acuerdo a lo pactado, y regresarlo de nuevo con un rendimiento.   Dichos CBFI confieren a los inversionistas ciertos derechos detallados en el prospecto definitivo de colocación.  

(iii)   ¿Por qué es un Banco el que publica e informa sobre la adquisición de un inmueble de parte de la FIBRA?

Efectivamente, es un Banco el que publica.  Ese banco es el fiduciario y tiene la labor fiduciaria de actuar como buen padre de familia y vigilar que las cosas se lleven bien.   En este caso el banco en su labor fiduciaria, pública el evento relevante de “adquisición de inmueble”.   El Prospecto Definitivo de cada CBFI, y en general las reglas del Fideicomiso, establecen las reglas de qué es considerado evento relevante.

En este caso, tras la adquisición del inmueble, el activo pasa a ser un Activo Inmobiliario de la FIBRA.   

(iv)   ¿Qué es la Asamblea de Tenedores?

El Contrato de Fideicomiso establece un órgano colegiado donde la totalidad de los tenedores de los CBFI tienen oportunidad de comparecer y votar en las decisiones de su competencia.   El Contrato de Fideicomiso de la FIBRA debe establecer reglas de convocatoria y quórum aplicable.  

Justamente, de acuerdo a lo que dice la publicación que ponemos, la adquisición la aprobaron los tenedores en específico en el pasado.   Es decir la adquisición se llevó a cabo cumpliendo con ese requisito.   

(v)   ¿Qué es el Comité de Inversiones?

Las FIBRAS, y en general todos los vehículos bursátiles, son estrictos en lo que respecta a sus Mejores Prácticas Corporativas.   Como tal, las grandes decisiones están tomadas por comités colegiados que tienen miembros independientes.   La intención es procurar objetividad y análisis profundo en la toma de decisiones.   

Justamente las FIBRAS deben tener un Comité de Inversiones, el cual analiza y aprueba en grupo las inversiones en lo particular   

***

Esperamos que esta breve “Anatomía” te haya sido de utilidad e interés.   Esperamos que te haya brindado elementos para comprender de una mejor manera esta interesante industria.   Aquí tenemos más información sobre el tema. 

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