Algunas notas sobre FinTech Inmobiliario

Ernesto Ramos

    

En Tracer México seguimos hablando de temas vinculados a FinTech. Un tema muy de moda en los últimos años, y que tiene múltiples aristas. Su variante inmobiliaria tiene muy interesantes alcances.   Por aquí pondremos algunas reflexiones sobre el tema.  

En algunos otros posts de nuestro Blog Tracer hemos hablado del proceso de redacción de la llamada Ley FinTech que han llevado a cabo nuestras autoridades financieras. Por aquí hablamos de alguna nota de Banxico sobre FinTech, por acá escribimos sobre qué es FinTech?, y por aca sobre la llamada Ley FinTech en puerta.    

Pues ya al parecer se le metió el acelerador al tema, y hay una versión avanzada de la iniciativa de ley. La revista expansión hizo un buen artículo sobre los puntos más importantes de esa iniciativa.  

Aprovechando que el tema se encuentra en el aparador, aquí nos detendremos a analizar la definición de Crowfunding que se plantea en el ordenamiento, y algunas variantes vinculadas a FinTech inmobiliario.

Hablando de Real Estate, recordemos que por su accesibilidad FinTech democratiza oportunidades y rendimientos inmobiliarios.   Los proyectos ahora no son exclusivos de grandes inversionistas.   En la medida que el mercado se haga más potente, habrá nuevas clases de activos para inversionistas de todos los tamaños.   Lo cual será un círculo virtuoso.  

La democratización de las oportunidades hará que la industria explote en dinamismo.  Que se vuelva más sofisticada e innovadora.  Y que, en un contexto de grandes megalópolis, la herramienta coadyuve al mejoramiento de las ciudades, a satisfacer las necesidades de vivienda y espacios comerciales de la mano con la optimización de espacios públicos.  Buscando ciudades más vivibles, el mercado (el inversionista) premiará a los buenos proyectos, a esos que den certeza a los inversionistas, a esos que innoven. 

El proyecto de ley habla de Financiamiento Colectivo (crowdfunding) como aquellas enfocadas en deuda, capital, copropiedad o regalías, que acercan financiamiento a los segmentos desatendidos por la banca tradicional.  

Diseccionando: DEUDA, CAPITAL, COPROPIEDAD y Regalías, diremos lo siguiente:

i) Crowdfunding como deuda para acercar financiamiento a un proyecto.   Plataforma que invita a la gente a entrarle un proyecto, y el dinero aportado se documenta como deuda.   En algunos casos se firma un contrato de crédito; o un pagaré con algún aval. La plataforma actúa como intermediario entre desarrollador e inversionista, cobrando una comisión. El desarrollador se obliga en un plazo determinado a pagar el crédito al inversionista, más el rendimiento pactado.  Muchos de los portales de FinTech inmobiliario se sitúan en este rubro. 

ii) Crowdfunding como capital para acercar financiamiento a un proyecto.  La que más nos gusta, la más retadora.   Grandes retos en lo que respecta a instrumentación de documentación legal vinculada a los cierres, priorizando otorgar propiedad sólida sobre el equity al inversionista. Prevemos muchos adelantos en esta materia, y en Tracer como abogados estamos más que entusiasmados. 

iii) Crowdfunding como coopropiedad para acercar financiamiento a un proyecto.   Una persona puede ser copropietario de una propiedad comercial o residencial.   Bajo nuestra definición tradicional de copropiedad se ve complicado de instrumentar a distancia, más por los requisitos registrales y de cierre en transacciones que involucran bienes inmuebles, trabas que pueden entorpecer las transacciones a distancia. En esta modalidad hay también grandes retos.  Principalmente en materia de optimización, tecnificación y homogenización de la función registral y notarial.   

iv)  Crowdfunding como Regalías para acercar financiamiento a un proyecto.   Técnicamente podríamos decir que el financiamiento lleva implícito una titularidad sobre cierta propiedad industrial generada, y el correspondiente pago de un porcentaje de regalías una vez que el proyecto genere capital.  Con los Apps puede darse este tipo de esquema.  El fondeo colectivo se utiliza para construir el desarrollo del App.  Una vez que esté listo, lanzado y vendiéndose, el inversionista recibe un porcentaje de las regalías. 

PIENSA BIEN LO QUE HACES.  PONTE A INNOVAR.

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